Maître Gautron
QUI PEUT BENEFICIER DE CETTE NOUVELLE LOI ? Maître Gautron Tous les particuliers qui investissent dans un logement neuf ou à réhabiliter. Les promoteurs en font d'ailleurs un élément fort de leur communication et apposent le label LOI SCELLIER sur leurs programmes. Cette réduction d'impôt est très attractive et rencontre déjà le succès qu'avait connu en son temps la loi MEHAIGNERIE. Les particuliers ne connaissent cependant pas toujours bien les ficelles qui permettent de réaliser une bonne opération de défiscalisation. Il est fréquent de rencontrer des investisseurs désabusés après avoir répondu trop vite au chant des sirènes et s'être laissés séduits par des marchands de produits défiscalisants. Il est toujours important de bien choisir son conseil, de lui donner sa confiance avec l'expérience du temps et de ne se lancer dans ces investissements lourds qu'après avoir obtenu son avis favorable. Un bon investissement SCELLIER suppose nécessairement un logement de qualité bien situé, c'est-à-dire situé dans un secteur géographique dont on connaît précisément le marché. QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNES ? Maître Gautron Ce dispositif concerne les logements destinés à la location non meublée à usage d'habitation principale du locataire, sous la réserve de respecter un plafond de loyer. Cette réduction d'impôt est également étendue aux locaux anciens affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logement, ainsi qu'à la réhabilitation de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence. Ces logements doivent se trouver dans des zones de déséquilibre entre l'offre et la demande. Un zonage (zones A, B1 et B2) a été créé par arrêté interministériel. Le logement doit respecter les normes en vigueur en matière thermique et de performance énergétique. QUELS SONT LES VERITABLES AVANTAGES FISCAUX DE CETTE LOI ? Maître Gautron La loi SCELLIER offre une réduction d'impôts. On n'est plus dans le mécanisme des amortissements propres aux lois ROBIEN et BORLOO. Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 300.000 € maximum. Une seule opération SCELLIER n'est possible par foyer fiscal et par an. Deux options s'offrent alors au contribuable : OPTION 1 : Réduction de 25 % du montant de l'investissement pour les logements acquis (ou construits) en 2009 et 2010. A compter de l'année 2011, la réduction est ramenée à 20 %. En contrepartie, le contribuable s'oblige à louer le logement pendant 9 ans et la réduction est répartie à raison d'1/9ème par an. Le loyer est plafonné par décret (système ROBIEN recentré).
P eut-être. En tout cas les promoteurs ont trouvé avec cette loi un nouvel argument pour écouler les invendus. D’autant que dans une conjoncture morose, la loi Scellier permet de réduire son imposition et d’anticiper des revenus pour sa future retraite. Le principe semble simple : réduction de 25% du montant de l’investissement sur 9 ans. Pour y voir un peu plus clair, Maître Gautron, Vice-Président de la Chambre des Notaires d’Ille-et-Vilaine, nous fait le point.
Edité par Bretagne Editions Loisirs
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OPTION 2 : L'OPTION SCELLIER SOCIAL : Le montant de la réduction se poursuit au-delà des 9 ans de location, soit une réduction d'impôts de 31 % en cas de location pendant 12 ans et de 37 % en cas de location pendant 15 ans. C'est une simple faculté pour l'investisseur de reconduire la location aux termes des 9 ans, par 2 nouvelles périodes de 3 ans. La réduction des 9 premières années est ramenée à 20 % au cas où le logement serait acquis (ou construit) après 2010, soit 26 % pour 12 ans de location et 32 % pour 15 ans de location. La contrepartie de ces réductions supplémentaires est l'obligation de respecter un plafond des ressources du locataire (système BORLOO).. Le SCELLIER SOCIAL permet également de bénéficier d'un abattement de 30 % sur les loyers. Les déficits fonciers, en ce compris ceux générés par une location SCELLIER, restent imputables sur le revenu général dans la limite de 10.700 €. Prenons l'exemple de l'achat d'un appartement neuf représentant un investissement de 150.000 €. Si l'acte notarié est signé avant la fin de l'année 2009, l'investisseur pourra réduire l'impôt de ses revenus 2009 de 4.166 €. Le mode de calcul de la réduction annuelle pendant 9 ans sera le suivant : 150.000 € X 25 % / 9. Y-A-T-IL UNE DATE BUTOIR POUR BENEFICIER DE CETTE NOUVELLE DISPOSITION ? Maître Gautron Afin de profiter à plein des avantages de la loi SCELLIER il faut acquérir un logement neuf avant la fin de l'année 2010. La date butoir est la même pour l'achèvement des travaux de réhabilitation de locaux anciens. A partir de 2011, le taux de la réduction baissera à 20 %. ENFIN, PEUT ON CUMULER BORLOO, ROBIEN et SCELLIER ? Maître Gautron Pour un même logement, certainement pas. En revanche, il est tout à fait possible de cumuler ces régimes pour des logements distincts. A titre exceptionnel, jusqu'au 31 décembre 2009, un particulier peut acquérir deux logements neufs et choisir un mécanisme d'amortissement pour l'un et une réduction d'impôts pour l'autre. Réaliser un investissement dans le cadre des dispositions de la loi SCELLIER est une très bonne opportunité dès lors que l'investisseur choisit un programme de qualité. Dans le cadre d'une option SCELLIER SOCIAL et un investissement de 300.000 €, la réduction d'impôt pourra atteindre 111.000 € sur 15 ans. Attention en revanche en matière de transmission : il ne sera pas possible de donner la nue-propriété d'un bien bénéficiant de la réduction d'impôt SCELLIER. Les questions à se poser sont nombreuses. Quelle option choisir ? Dans quelle zone se trouve le programme ? Le montant du loyer prévisionnel ne dépasse-t-il pas le plafond ? Quelles sont les perspectives de revente au terme des 9 ans ou des 15 ans ? La prudence est de rigueur et je vous invite à consulter votre notaire avant toute décision.
La loi scellier va-t-elle réveiller le marché immobilier ?
Senior-détente.com
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