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Suite de notre entretien (cf. Senior Détente Magazine N°7) sur la loi Scellier avec notre expert, Maître Gautron membre de la Compagnie des Notaires d’Ille-et-Vilaine. Ici avec des exemples précis, il nous explique les différences entre le Scellier et le Scellier dit intermédiaire.
S
Investir avec la Loi Scellier (partie 2)
Edité par Bretagne Editions Loisirs
Autre avantage propre au SCELLIER SOCIAL : un abattement de 30 % appliqués aux revenus fonciers dégagés. Qui peut en bénéficier? Me Alain GAUTRON: Tout contribuable dès lors qu’il achète un immeuble neuf, achevé ou en état futur d’achèvement, avant le 31 décembre 2012. A noter que la réduction d’impôt de 25 % passera à 20 % à compter du 1er janvier 2011. L’immeuble neuf devra être conforme aux normes en vigueur en ce qui concerne ses caractéristiques thermiques et sa performance énergétique. Peut-on louer à un ascendant ou un descendant? Me Alain GAUTRON: Il est possible de louer à un ascendant ou à un descendant à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Sur un investissement de 150 000€ quel pourrait être le taux de rendement si l‘on finance à 100% cet achat avec un crédit à 4,50%? Me Alain GAUTRON: Imaginons l’achat d’un appartement neuf de 40 m2 en zone B1 pour un coût acte en mains de 150.000 €, en régime SCELLIER ordinaire. La réduction d’impôt de 25 % sera de 37.500 €. Le plafond de loyer sera de 15,05 €/m2/mois, soit 602 € pour 40 m2. Dans l’hypothèse où le loyer effectif serait de 550 €/mois et le financement effectué en totalité à l’aide d’un prêt amortissable sur 15 ans au taux de 4,50 %, la simulation serait la suivante : Bilan pour chacune des 9 années : Produits : 1/9 de la réduction d’impôt de 25 %. 4.166 €. Loyer brut. 6.600 €. Total...... 10.766 €. Charges : Echéances de prêt (environ)...... 13.200 € Impôt sur les revenus fonciers (fonction de la tranche d’imposition) .... (mémoire). Ce bilan permet de démontrer que la part d’autofinancement est très forte (de l’ordre de 75 % dans notre exemple) au cours des 9 premières années. Bien sûr, cette simulation devra être adaptée à chaque situation particulière, d’ou la nécessité de consulter son notaire avant toutes opérations.
Quels conseils donneriez-vous pour investir dans la loi Scellier? Me Alain GAUTRON : Le cadeau fiscal ne doit pas être le premier voir l’unique argument justifiant un investissement. On n’achètera pas n’importe quelle voiture sous prétexte qu’elle a un bon bonus écologique... De la même façon, on n’achètera pas n’importe quel bien immobilier, tout juste aperçu sur une page de catalogue. Les critères d’un bon choix, dans l’ordre de leur importance, sont : - La bonne situation géographique du bien permettant d’espérer une revente rapide. - La qualité de la construction et du constructeur afin d’éviter des litiges sur la garantie décennale. - Le prix en adéquation avec le marché et le rapport locatif suffisamment performant. Le respect de ces critères conditionne un bon investissement locatif. Il ne faut pas l’oublier dans un contexte de défiscalisation. Le bien acquis devra être visité, ou pour le moins le terrain sur lequel sera construit l’immeuble en cas d’acquisition sur plans. Il s’agit ensuite de s’interroger sur la demande locative et accessoirement sur la bonne santé économique du secteur. Que faut-il penser de la récente modification du Zonage? Me Alain GAUTRON: Le territoire est découpé en zones A, B1 et B2. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont déterminés zone par zone. Or, la définition des zones a changé pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009. Les zones A, très privilégiées, sont quasi-inexistantes en Bretagne. Les principales villes et leur proche périphérie seront classées en zone B1 (Rennes et Saint-Malo pour exemple). Le surplus sera en zone B2. Quelle est la différence entre le dispositif Scellier et le dispositif Scellier intermédiaire . Me Alain GAUTRON: Le SCELLIER fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % sur 9 ans en contrepartie d’un engagement de location avec plafonnement des loyers. Le SCELLIER SOCIAL permet de porter le montant de la réduction d’impôt à 37 % sous la condition de prolonger la location de deux nouvelles périodes de 3 ans (soit un total de 15 ans) et de respecter également un plafond des ressources du locataire.
Senior-détente.com
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Investir avec la Loi Scellier (partie 2)
Edité par Bretagne Editions Loisirs
Autre avantage propre au SCELLIER SOCIAL : un abattement de 30 % appliqués aux revenus fonciers dégagés. Qui peut en bénéficier? Me Alain GAUTRON: Tout contribuable dès lors qu’il achète un immeuble neuf, achevé ou en état futur d’achèvement, avant le 31 décembre 2012. A noter que la réduction d’impôt de 25 % passera à 20 % à compter du 1er janvier 2011. L’immeuble neuf devra être conforme aux normes en vigueur en ce qui concerne ses caractéristiques thermiques et sa performance énergétique. Peut-on louer à un ascendant ou un descendant? Me Alain GAUTRON: Il est possible de louer à un ascendant ou à un descendant à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Sur un investissement de 150 000€ quel pourrait être le taux de rendement si l‘on finance à 100% cet achat avec un crédit à 4,50%? Me Alain GAUTRON: Imaginons l’achat d’un appartement neuf de 40 m2 en zone B1 pour un coût acte en mains de 150.000 €, en régime SCELLIER ordinaire. La réduction d’impôt de 25 % sera de 37.500 €. Le plafond de loyer sera de 15,05 €/m2/mois, soit 602 € pour 40 m2. Dans l’hypothèse où le loyer effectif serait de 550 €/mois et le financement effectué en totalité à l’aide d’un prêt amortissable sur 15 ans au taux de 4,50 %, la simulation serait la suivante : Bilan pour chacune des 9 années : Produits : 1/9 de la réduction d’impôt de 25 %. 4.166 €. Loyer brut. 6.600 €. Total...... 10.766 €. Charges : Echéances de prêt (environ)...... 13.200 € Impôt sur les revenus fonciers (fonction de la tranche d’imposition) .... (mémoire). Ce bilan permet de démontrer que la part d’autofinancement est très forte (de l’ordre de 75 % dans notre exemple) au cours des 9 premières années. Bien sûr, cette simulation devra être adaptée à chaque situation particulière, d’ou la nécessité de consulter son notaire avant toutes opérations.
Quels conseils donneriez-vous pour investir dans la loi Scellier? Me Alain GAUTRON : Le cadeau fiscal ne doit pas être le premier voir l’unique argument justifiant un investissement. On n’achètera pas n’importe quelle voiture sous prétexte qu’elle a un bon bonus écologique... De la même façon, on n’achètera pas n’importe quel bien immobilier, tout juste aperçu sur une page de catalogue. Les critères d’un bon choix, dans l’ordre de leur importance, sont : - La bonne situation géographique du bien permettant d’espérer une revente rapide. - La qualité de la construction et du constructeur afin d’éviter des litiges sur la garantie décennale. - Le prix en adéquation avec le marché et le rapport locatif suffisamment performant. Le respect de ces critères conditionne un bon investissement locatif. Il ne faut pas l’oublier dans un contexte de défiscalisation. Le bien acquis devra être visité, ou pour le moins le terrain sur lequel sera construit l’immeuble en cas d’acquisition sur plans. Il s’agit ensuite de s’interroger sur la demande locative et accessoirement sur la bonne santé économique du secteur. Que faut-il penser de la récente modification du Zonage? Me Alain GAUTRON: Le territoire est découpé en zones A, B1 et B2. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont déterminés zone par zone. Or, la définition des zones a changé pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009. Les zones A, très privilégiées, sont quasi-inexistantes en Bretagne. Les principales villes et leur proche périphérie seront classées en zone B1 (Rennes et Saint-Malo pour exemple). Le surplus sera en zone B2. Quelle est la différence entre le dispositif Scellier et le dispositif Scellier intermédiaire . Me Alain GAUTRON: Le SCELLIER fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % sur 9 ans en contrepartie d’un engagement de location avec plafonnement des loyers. Le SCELLIER SOCIAL permet de porter le montant de la réduction d’impôt à 37 % sous la condition de prolonger la location de deux nouvelles périodes de 3 ans (soit un total de 15 ans) et de respecter également un plafond des ressources du locataire.
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